不動產買賣、過戶、抵押、設定、信託

不動產買賣、過戶、抵押、設定、信託

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準備資料

  • 賣方需 身分證明文件、印鑑章及土地、建物所有權狀正本
  • 買方需 身分證明文件、印章
  • 影印買賣雙方身分證明文件及土地、建物所有權狀附案,並進行簽約。

簽約

  • 買賣雙方達成價格共識,應簽訂買賣契約書(私契),任何的買賣協議皆應詳細記載於契約書內,以免往後的糾紛。
  • 賣方所有權人應準備資料身分證正本、印鑑章,權狀正本,以確認產權;買方則應準備資料身分證正本及印章,並將權狀交由地政士保管。
  • 賣方收簽約金,買方付簽約金,地政士收買賣雙方簽約服務費。
  • 買方如有貸款需求,簽約完後即可與銀行洽談貸款額度及利率條件。(協助辦理)

用印

  • 賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料,並得加蓋專用印章。
  • 賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地增值稅申報書、契稅申報書中之相關欄
  • 位加蓋印鑑章,買方則得以任一私章用印。
  • 買方付用印期款,賣方收用印期款。
  • 買方如需辦理貸款,提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。
  • 地政士先申報土地增值稅、買賣契稅。

完稅及過戶

  • 賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
  • 稅單下來後,一般為增值稅由賣方負擔;契稅由買方負擔。
  • 買方銀行對保完成,地政士將抵押權設定契約書用印完成
  • 地政士將買賣契約書,抵押權設定契約書,完稅證明及相關文件送至地政事務所辦理過戶。
  • 過戶完畢,買方貸款銀行撥款,地政士辦理賣方抵押權塗銷登記。

交屋

  • 地政士結算水、電、瓦斯費、管理費、地價稅及房屋稅並製作交屋結算單。
  • 買方付交屋款,賣方收交屋款。
  • 房屋點交完畢。
  • 地政士向買方收過戶登記及銀行貸款設定登記服務費。
  • 地政士向賣方收塗銷登記服務費。

消費者在買賣房地產過程,應注意下列容易發生糾紛事項,以達多一分認識,少一分損失。

買賣不動產注意事項

一、 買賣標的及門牌記載應明確
(一) 土地:土地面積及應有持分面積,並應記載土地使用分區或編定用地種類。
(二) 建築物:分別依主建物、附屬建物(如陽台等)、共有部分(分擔持分面積)詳載面積,以便了解各項面積比例。
(三) 停車位:
1. 車位規格(長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下)及其平面位置圖。
2. 停車位屬性(法定、自行增設、獎勵增設)。
3. 產權登記方式(具有獨立權狀或以共同使用部分登記)。
「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」均非法定名詞,無明確定義,故面積應以地政機關登記資料為準。
二、 土地及建築物標的設定他項權利情形(如抵押貸款等,得以最新之地籍謄本參考)及處理方式需於不動產說明書中詳載。
三、 稅費負擔應記載清楚:一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
四、 屋頂平台不得違反法令規定使用,如屬避難平台需為共同使用,如非屬避難平台亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
五、 法定空地不得違反法令規定使用,亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
六、 地下室不得違反法令規定使用:以區分所有權登記者,由所有權人使用;以共有部分登記者,則按其應有部分比例由有使用收益權人使用,並依規約約定方式使用之。
七、 預售屋之核准建照日期字號、建築物構造、主要建材及廠牌規格、輻射及海砂檢測證明等,在不動產說明書中詳載,成屋現況除在不動產說明書中詳載,應到現場查看。
八、 公寓大廈管理條例第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」,故對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查清楚。
九、 一般買賣總價款分為土地價款、建物價款、車位價款,交易習慣付款方式分為4期:第1期簽約款、第2期備證款(賣方備齊所有權移轉登記應備文件)、第3期完稅款(土地增值稅、契稅稅單核下)、第4期交屋款(辦妥所有權移轉登記)。
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