農會搶房貸/官方劃底線 遏止殺價風氣

2017-07-26 01:42:26 經濟日報 記者郭幸宜/台北報導ㄡ

 

農會以超低利率大搶銀行房貸生意,引起相關主管機關關切,據了解,農金局要求農會承做個人戶的房貸利率不得低於公教人員的「築巢優利貸」利率1.56%,遏止殺價競爭風氣。

 

很多人仍以為農會需要農民身分才能開戶,但主管機關已經開放一般人可以到農會開戶,只要跟農會信用部往來,經農會信用部核准,便能申請房貸。

 

農金局官員透露,為避免不理性殺價風氣破壞市場機制,農金局對於農會承做個人房貸利率其實有「默契底線」,也就是不得低於公教人員的築巢優利貸利率,據承做銀行中信銀行公告,目前築巢優利貸的利率為1.56%。

 

有關官員坦言,雖然對於個人房貸利率有底線規範,對於跟建商合作的整批性房貸,只要是房屋地段條件好的建案,建商確實是有機會談到1.6%的價格,但強調農金局會密切注意市場動向,避免殺價破壞市場機制。

 

至於放款成數部分,有關官員表示,主管機關並未硬性規定,限制貸款成數,換言之,只要是地段好的房屋,借款人信用條件良好者,有機會貸到八成以上。

 

官員強調,目前房市短期內賣壓與價格下跌兩大風險仍在,加上美國升息趨勢可能影響推升台灣利率,都將衝擊房市表現,將定期進行壓力測試,密切關注農會不動產的授信狀況,做好風險因應措施。

 

來源:聯合新聞網

1.6%…農會搶房貸 利率超低

2017-07-26 01:42:27 經濟日報 記者郭幸宜/台北報導

圖/經濟日報提供

農會爭搶房貸大餅,據指出,北部地區有農會打出1.6%的超低利率,與大型銀行爭搶建商的整批性房貸合作案,導致銀行房貸業務流失。

 

據透露,這波農會爭搶房貸趨勢從中南部一路延燒到北部,從個人房貸搶到建商的整批性貸款,就連銀行認為放貸風險相對較低的大台北地區也成為農會爭搶的戰場。

 

舉例來說,某銀行原本在今年初與建商談定以1.75%的利率承做整批性房貸,但卻在銀行授信審核過程中,遭北部某地區的農會以1.6%~1.7%的利率半路攔截搶走客戶,導致合作案應聲告吹,讓授信態度謹慎的公股行庫有苦難言。

 

行庫主管分析,目前正值建商去化餘屋時期,為了吸引自住買客上門,建商除了價格讓利外,也會祭出優惠房貸搶客,農會低利率、高成數的房貸方案與建商促銷策略不謀而合,硬是搶走銀行的客戶。

 

根據中央銀行最新統計,6月五大銀行新承做的房貸利率平均1.647%,但農會為了搶生意,一出手就開出1.6%的放款利率,比五大銀行的新承做房貸平均利率還低,以破壞行情的方式跟銀行搶生意,威脅銀行的房貸業務版圖。

 

行庫主管指出,農會房貸不僅利率殺到見骨,成數也給的大方,地段好的房屋有機會貸到八成以上,加上適逢建商積極去化新成屋,農會低利率、高成數放款策略對於建商而言極具吸引力,只要稍微調降利率,客戶就會立刻捨棄銀行,轉向找農會合作。

 

行庫主管表示,公股行庫承做房貸放款受到銀行法第72-2條限制,且主管機關不樂見銀行殺價搶客,緊盯放款利率與成數,公股行庫沒人敢越雷池一步,參與殺價競爭,只能眼睜睜看著基層金融以價格優勢搶走生意。

 

行庫主管私下抱怨,農會以超低利率、較高放款成數搶房貸生意,不僅新貸戶趨之若鶩,就連既有的房貸客戶也開始蠢蠢欲動,有意跳槽轉貸,讓公股行庫備感威脅,憂心房貸版圖慘遭瓜分。

 

【記者吳苡辰/台北報導】農會祭出1.6%的超優惠利率搶食房貸大餅,房貸領導行庫土地銀行表示,「真的很低。」土銀房貸利率主要落在1.65%到1.85%區間,很難再殺低。

 

來源:聯合新聞網

房貸創新高 銀行搶客戶

聯合新聞網 2017/07/26 08:00

 

中央銀行昨(25)日公布,6月全體房貸餘額達6兆4,831億元、建築貸款餘額為1兆6,688億元,雙雙續創歷史新高紀錄,房貸市場成公民營銀行爭搶的肥肉,不只國內承作房貸餘額銀行排名大洗牌,連農會都用超低利率搶進房貸市場。

 
金管會銀行局長王儷娟昨晚表示,銀行公會訂定的「授信準則」中,清楚規定利率的制定必須考量資金、營運成本及風險等因素,金融機構承作房貸業務同時,一定要有合理的定價。據了解,前金管會主委陳裕璋在任時,曾警告過農會,不要做最後一隻老鼠,他認為,農會接觸的房貸客戶,通常是無法與銀行往來的「邊緣客戶」,一旦房市反轉,這些房貸很容易變成呆帳。

 

公營行庫與民間銀行在房貸業務態度非常積極,中國信託和台北富邦銀行已取代過去公股行庫,分別為房貸餘額的第三名及第五名。

 

房貸利率持續偏低,吸引不少首購民眾進場,使得承做房貸額度走高,並壓低平均房貸利率。另一方面,台北市大安區、中山區的高價新屋交屋,也使貸款餘額走升。

 

6月房貸餘額增加372億元,年增率增至4.57%。央行官員表示,主因有二,一是六都6月建物買賣移轉棟數提升,二為新屋交屋分戶增加。

 

房貸餘額年增率在今年1月突破4%後,2月再增至4.18%,3至6月則皆維持4.5%左右。央行官員表示,目前房市以自住客、首購族為主,在房市剛性需求下,房貸餘額年增率穩定成長。

 

而代表房市上游的建築貸款,6月餘額為1兆6,688億元,月增59億元;年增率由5月的2.89%明顯增至3.38%,不僅重回3%水準,更為2015年10月以來的21個月新高紀錄。

 

央行主管表示,建築貸款年增率明顯增加,一部分為去年同期基期較低有關,去年6月建築貸款年增率為-2.77%;另一方面,隨著建物買賣移轉棟數回升,與建商對房市「沒那麼悲觀」也有關。

 

 

來源:Hinet新聞網

青年淘金/購屋好high 四大盲點不可不慎

記者陳家蕙/台北報導2017/07/21 10:43

 

▲年輕人購屋經驗不足,需特別針對預算、權狀等做通盤規畫及了解,避免落入廣告陷阱。(圖/記者陳家蕙製表)

 

懷抱購屋夢的年輕人不少,房仲業者調查並發現,今( 2017 )年前 5 月,進場購屋以 30 歲以下年輕人比例增加最多。業者提醒,年輕人在圓購屋夢的同時,不能忽略購屋 4 大盲點。

 

永慶房產集團根據內部 2017 年 1 – 5 月雙北市成交資料分析,目前主要購屋年齡層仍以 40 – 60 歲以及 30 – 40 歲最多,比例合計達 8 成。不過與去年同期相比,各年齡層中,以 20 – 30 歲民眾購屋比例增加最多,達 13% ,顯示在房價鬆動下,吸引年輕人開始進場,最可接受的價格以總價 1000 萬元以內為主。

 

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒年輕人購屋可能遭遇的 4 大盲點,包括重感覺不重預算、看廣告不看權狀、買夢想不買現實以及省小錢花大錢。

 

1、重感覺不重預算:

年輕族群對「家」往往已有藍圖,但如對未來過於樂觀,在購屋時重感覺,可能導致預算一加再加,忽略自身還款能力。另一種可能狀況則是選擇高總價、低自備款的房屋,如頭期款可刷卡分期等,一開始還款輕鬆,卻容易不知不覺為自身財務埋下不定時炸彈。

2、看廣告不看權狀:

年輕購屋族容易受廣告與不肖業務人員的話術牽引而落入陷阱。如刻意忽略住宅為工業用地,或將夾層坪數灌入總坪數、混淆使用權與所有權等手法等,許多人嫌麻煩,沒有詳閱權狀而吃大虧。等發現實際狀況與認知有相當落差,不單賠了房價,也影響未來房屋轉手性。

3、買夢想不買現實:

徐佳馨認為,房市起起落落,但區位永遠是決定價格與漲幅的關鍵。年輕人購屋預算有限,加上經驗不足,選擇眼光不若房市老手。他提醒,如果聽信片面廣告與推銷話術,極容易買在飛不高跌得深的區位,白白損失人生的第一桶金。因此建議,預算有限的購屋人,寧可選擇區位佳、坪數較小的物件,為未來預留增值空間。

4、省小錢花大錢:

許多年輕人購屋時自認可以一手包辦,希望省下仲介佣金等相關費用,殊不知房屋購買有其複雜性與風險性,後續大至過戶、小至漏水保固等,均非購屋經驗不足的年輕人所能處理。因此徐佳馨建議,許多購屋上的細節屬於經驗範圍,仍應選擇有品牌的不動產經紀業者協助,除可省去時間與人力成本,後續如和原屋主發生糾紛,也可委託仲介處理或提供諮詢。

 


▲年輕人想買到夢想中的房子,除了參觀樣品屋了解格局,房屋區位以及還款能力更加重要。(圖/信義房屋提供)

 

 

此外,大家房屋不動產企研室主任郎美囡提醒,許多年輕人由於自備款不足,會使用銀行提供的房貸寬限期緩解購屋帶來的財務壓力。不過,由於寬限期內本金無法償還,總還款金額將因此增加許多,建議年輕人最好不要使用,以免進入本利攤還時措手不及。

 

來源:NOW今日新聞

只有自住客… 房市下半年:價跌量微增

 孫彬訓/台北報導

銀行對於房市變化相當敏銳,統計各銀行的最新看法,多認為下半年房價走向,仍是五字訣形容,即是「價跌量微增」的盤整格局。

 

合作金庫銀行分析,2017年上半年房市雖已擺脫2016年最低迷悲觀的窘境,不過尚未恢復過去應有的水準,展望下半年房市景氣還不適合過度樂觀視之,而在國內總體經濟穩定度尚顯不足,再加上國內交屋潮顯現,短期內市場賣壓仍存在,預估下半年房價還有向下修正的空間,房市價量趨勢為持續盤整修正格局。

 

華南銀行認為,房屋貸款利率持續維持低檔,且目前房市以自住客為主,加上考量稅制因素,投資客退場,展望未來,不動產交易仍將取決於買賣雙方對價格的認知。

 

彰化銀行強調,展望下半年房市,在房貸利率偏低及國內經濟逐步回穩下,自住型需求已逐漸回籠,預估全年整體房市交易量有望較去年成長,惟在投資房地產賦稅增加下,投資需求恐將持續下滑,各銀行在風險考量下,也已開始緊縮非自用住宅房貸,房價將不易大幅上揚,預估下半年整體房市將呈現量增價盤整格局。

 

臺灣銀行指出,從內政部統計資料,今年1~5月買賣移轉登記棟數為102,643棟,較去年同期85,958棟,成長19.41%,市場交易量已見回升,後市交易量如能持續維持成長,則房價有機會盤整持穩。

 

第一銀行分析,目前房市以「自住客」為主力客群,議價空間變大,預計後市仍將處於價跌量微增的盤整格局。

 

台新銀行消費金融處資深協理林彥文分析,房市以自住需求為主,加上房價所得比居高不下,買方態度保守,成交量雖略有回溫,但預期房價仍呈緩跌走勢。

 

老行庫主管說,市場預期,今年房市交易量有反彈機會,房價則上漲不易,未來美國升息趨勢可能帶動國內利率走揚,以及明年地方大選選戰布局對房市的衝擊,將為持續關注的焦點所在。

 

 

來源:中時電子報(工商時報)

土銀放寬房貸 銀行不跟

 

 孫彬訓/台北報導

圖:各大銀行房貸餘額比較

 

房貸龍頭土地銀行7月起放寬房貸承作條件,本報調查主要房貸銀行是否跟進?答案都是「無跟進計畫」,不然就是「早已最高達到八成」,或是可以貸款拉長至40年;甚至還有銀行主管直指,銀行降利率和放寬貸款成數,只是在延緩房市落底的速度。

 

華南銀行指出,華銀將持續提供優質客群優惠利率專案,並認為短期銀行放寬承作條件對房貸成交量有一定助益,長期仍需看整體交易量是否持續上升。

 

合作金庫銀行強調,目前依區域核予不同貸放成數,最高8成,並依借款用途、還款來源、房貸市場性等5P原則,評估客戶資歷等條件而核與適當利率,以提升授信品質,降低授信風險。

 

中國信託銀行消費金融處處長宋苑芝分析,近年房市行情低迷,客戶回歸自住的剛性需求,中信銀行為了幫助客戶提早買房,進一步針對首購族,細緻化區域、客群的風險管理與貸款規劃,2015年即針對年所得60萬元的房貸申請人,貸款成數最高已達8成。

 

永豐銀行針對首購族推出的「永豐成家」專案,考量到首購族的需求,提供首購房貸利率最低1.87%起、貸款期限最長40年及貸款成數最高8成5的房貸優惠,另提供寬限期最長3年,並可配合政府優惠貸款及享受各項專屬優惠和居家服務優惠。

 

台新銀行消費金融處資深協理林彥文分析,台新銀行針對自住且符合收支比的客戶,貸款成數最高為8成,且沒有年收60萬元的限制,另外,同一名下第2棟以上房屋只要認定自住,且符合收支比規範亦適用。

 

對於土銀放寬房貸承作條件,林彥文說,國內房市主要困境在於房貸所得比高居不下、實質薪資增幅有限,消費者仍較為保守,需視未來賣方降價幅度,影響消費者進場購屋意願。

 

臺灣銀行指出,6月底的購置住宅餘額為5,322億元,較去年底餘額5,245億元,成長77億元(成長1.47%),主要原因為房市回歸理性與基本面,自住(首購、換屋)型與長期置產型需求成為市場主力,未來持續配合財政部辦理青年安心成家購屋優惠貸款,希望房貸餘額持續微幅成長。

 

第一銀行強調,因銀行既有客群龐大(如存款戶、信託理財戶等),將透過大數據分析,針對不同客群推薦適合商品。另外,就是善用線上行銷平台「第e數速貸」,以增加數位通路使用量及進件量為目標,提高客戶申請貸款的方便性。

 

宋苑芝表示,下半年的房貸策略將以融資房貸、以房養老逆向房貸為主。目前出售不動產換現金不划算,有些客戶還有遺產稅、贈與稅及房地合一稅的影響。

 

 

來源:中時電子抱(工商時報)

合庫雙箭齊發 老屋都更 結合以房養老

朱漢崙/台北報導

 

行庫以房養老核概況

 

合庫推動老屋重建及都更案的執行,將更進一步結合以房養老雙軌並進。合庫金董事長廖燦昌對此指出,合庫除了積極配合政府執行老屋重建及都更案,由於完成重建之後住戶可分到價值更高的房產,因此合庫也將同步結合以房養老,讓住戶的老年生活所得照護得到更高的保障。

 

包括台銀、土銀、合庫等大型行庫,都已積極投入老屋重建及都更案的執行,其中,開國銀先河推出「商業型逆向抵押房貸」,即所謂以房養老的合庫,目前以房養老不論是在件數,或是總金額,都為全體國銀之冠,因此在協助住戶完成重建、都更之後,還可再進一步協助住戶透過以房養老,把因為重建、都更而獲得更高的不動產價值,折現出來讓住戶每月得到更多的以房養老貸款金額。

 

廖燦昌進一步說明,原住戶經過老屋重建、都更等執行,在原建物改建之後,即使在同一地點,但由於是全新的成屋,因此銀行在計算房子的擔保價值時,估值將更高,此時原住戶若本身已沒有房貸或其他以該不動產為擔保品的貸款在身,將可直接將該新屋用於以房養老,由於銀行估值提高,因此可從銀行貸得的資金將更多,對於老年生活的所得照護效果亦將放大。

 

資深銀行主管對此指出,一般而言若以同一地點來看,都更之後的新成屋,大約比舊屋的房價至少高出3成以上,以原價1,000萬元、屋齡已超過30年的老屋寓來看,都更之後同一地點的新成屋,隨著全新設施,再加上會有現代化的社區管理等加值服務,房價至少超過1,300萬元以上,比起都更之前的老公寓用來作以房養老,由於建物本身早就折舊完畢,全看土地本身的價值,都更或重建之後的新成屋,除了土地價值之外還加上全新建物的價值,此時原住戶拿來以房養老,將更加划算。

 

行庫主管也表示,一般而言,老屋重建的原住戶,至少超過6成以上都是退休族,而且所得收入中等的族群。

 

 

來源:中華電子報(工商時報)

房市增溫 3月房貸餘額衝新高

2017-04-26 07:33:57 經濟日報 記者陳美君╱台北報導

房市景氣春暖花開。中央銀行昨(25)日公布,3月全體國銀房貸餘額近6.4兆元,創下歷史新高紀錄,較2月大增182.4億元。央行官員指出,3月房市交易回溫,主因包括機場捷運通車議題帶動看屋人潮,部分屋主降價求售、確促進買氣,以及部分區域湧現交屋潮,使房貸餘額水位劇增。

 

象徵建商推案信心指標的建築貸款,3月餘額增至近1.7兆元,月增74億元,為2015年7月以來,一年九個月新高。央行官員解釋,從年增率觀察,3月建築貸款年增2.11%,連續四個月正成長,顯示建商對房市前景由過去的悲觀情緒轉為樂觀,在局部地區也願意「讓利」,透過調降售價以刺激銷售量。

 

央行官員說,2月建築貸款餘額增加,主要是土建融需求,3月則是周轉金需求為主,顯示建商為增加房市買氣,向銀行籌措資金以加強推案。

 

對此,行庫主管表示,3月像是新北市淡水、新莊等區域,都有新成屋個案,使銀行承作較多的整批分戶房貸,不過這些交易多反映過去的預售屋推案。

 

央行日前公布3月五大銀行新增房貸,央行經研處副處長吳懿娟罕見表示,「房市出現回溫跡象」,主因包括去年首季受房地合一課稅、南部土地液化衝擊,比較基期偏低,今年則有新成屋交屋潮、建商讓利促進成交,3月六都買賣移轉棟數,不論與2月或與去年同期比,多數均呈兩位數增長。

 

央行統計顯示,台灣銀行等五大銀行3月新增房貸為368.9億元,是三個月新高,較2月大增137.7億元。3月大幅增加,除2月適逢農曆春節加上228連假,營業天數較少的基期因素外,去年第1季受房地合一課稅上路,以及南部土地液化議題衝擊,房市交易清淡;今年第1季不僅有新成屋交屋潮,還有建商為出清存貨,在價格上讓利以促進成交,六都3月買賣移轉棟數,不論月增率或年增率,絕大多數都呈兩位數增長。

 

來源:聯合新聞網    圖/報系資料照

舊案降價、新案衝高 首季預售房價不跌了

2017-05-04 10:10:45 經濟日報 記者游智文╱即時報導

住展雜誌統計北台灣今年第1季新成屋、預售屋房價,新北和新竹止跌,基隆和宜蘭也微上揚。本報資料照

住展雜誌統計北台灣今年第1季新成屋、預售屋房價,北市與桃園市持續走軟,新北市與新竹地區暫時止跌,基隆與宜蘭則微幅上揚。

 

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年北市舊建案普遍降價力求成交,但新公開建案價格仍偏高,尤其二房型和豪宅的單價更高,整體價格因此在平盤游移。

 

根據統計,北市第1季新建案均價一坪83.4萬元,較上季小跌0.6,較去年同期下跌約3%。

 

近期房價最弱勢的桃園市,跌幅明顯趨於緩和,今年第1季均價每坪22.4萬元,較上一季一坪微跌1000元,季跌幅僅0.4%,已連二季跌幅壓縮在1%以下。

 

何世昌表示,桃園雖然沒有新建案開高價的狀況,但因價格降至目前水準,買方已能接受,讓利建案銷況穩定,價格暫時未再大幅下探。

 

新北市先前建案破盤價滿天飛,但今年第1季卻出現讓利空窗期,僅新莊副都心、鶯歌鳳鳴重劃區少部份建案新加入有感讓利行列,第1季房價與去年第4季一樣停在39.7萬/坪。

 

何世昌說,新北市後續仍有不少讓利案準備公開,但汐止、板橋、土城、新店、中和、新莊等地區近期建照審核時間比以往久,開案時間不斷往後推遲。預估新的有感讓利案釋出後,新北市房價會再往下滑落。

 

基隆第1季房價終止連三季下挫,回彈至20萬/坪,宜蘭仍是北台房市最穩定的縣市,在年初公開的幾件大樓案單價持續衝高下,今年Q1均價上揚0.5萬/坪,季增幅約2%、年增幅約6.7%。

 

何世昌表示,目前房價仍呈盤整型態,由於目前購屋族買低不買高、追價無力,建案只要一調高價格就賣不太動,因此預估今年北台灣各區季度房價可能有漲有跌、「進一步退二步」,房價修正方向不變。

 

 

來源:聯合新聞網

購屋門檻與償貸負擔 創雙低

2017-03-03 14:34:48 聯合晚報 記者郭及天/台北報導

財團法人金融聯徵中心最新資料顯示,全台去年第4季購置住宅房貸成數69.9%,為2011年第2季以來新高,房貸利率1.83%則是2010年第3季以來新低。房產業者指出,隨著降息和解除信用管制政策,購屋門檻與償貸負擔雙雙降至近六年多來最低。

去年第4季銀行對每件房屋的估鑑金額平均為1067萬元、平均每件授信金額720萬元來看,推估全台每件購置住宅的自備款約僅347萬元,為二年多來新低水位,低於最高時2015年第1季約382萬元將近一成。

其中,台北市、新北市平均自備款分別為880萬元、407萬元,仍高居全台前二名,台中市340萬元全台第三位,花蓮、雲林、屏東、嘉義及基隆自備款都在200萬元以下。

房市軟著陸 有助紓解買殼壓力

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,隨著央行降息和解除信用管制,購屋門檻和每月償貸壓力較過去減輕,也符合政府對房市軟著陸的政策目標,近二年來都會區房價普遍下修,房價所得比微幅降低,也有助紓解過去房市狂熱時期節節高升的購屋壓力。

雖然整體房貸利率處於低檔,但以各區貸款來看,銀行對各地資產風險及償貸能力評估差異甚大。全台各行政區超過100件的住宅房貸戶中,利率最高的行政區前三名分別為高雄阿蓮、嘉義布袋以及高雄旗津,平均利率均逾2.15%,新北的瑞芳及三芝也達2.09%及2.08%。

全台房貸利率最低的是金門金城鎮、金寧鄉,均為1.68%,台北文山及南港1.75%及新北林口1.77%,則為雙北市利率最低的行政區。

至於房貸成數,全台仍以台北市及新北市分別為65%及67.4%為房貸成數最低的二個縣市,不過基隆則高達74%,花蓮、新竹縣市與彰化也都超過72%。

黃舒衛分析,房貸成數與資產條件連動性高,房貸成數代表銀行對當地房市風險與未來潛力的判斷,雙北市因為過去幾年信用管制政策,以及近年房價高漲後修正,銀行對於雙北住宅的貸款成數仍然比較保守。

至於房貸利率則與房貸戶的還款能力、信用狀況與產業穩定性相關,軍公教多比重高、所得能力佳、自住房屋比重高、購屋目的較少投資置產的地區,通常利率水準較低,例如新竹縣市房貸戶不少為竹科科技業從業人員,平均利率均低於1.8%。

 

 

來源:聯合新聞網https://udn.com/news/index