合庫雙箭齊發 老屋都更 結合以房養老

朱漢崙/台北報導

 

行庫以房養老核概況

 

合庫推動老屋重建及都更案的執行,將更進一步結合以房養老雙軌並進。合庫金董事長廖燦昌對此指出,合庫除了積極配合政府執行老屋重建及都更案,由於完成重建之後住戶可分到價值更高的房產,因此合庫也將同步結合以房養老,讓住戶的老年生活所得照護得到更高的保障。

 

包括台銀、土銀、合庫等大型行庫,都已積極投入老屋重建及都更案的執行,其中,開國銀先河推出「商業型逆向抵押房貸」,即所謂以房養老的合庫,目前以房養老不論是在件數,或是總金額,都為全體國銀之冠,因此在協助住戶完成重建、都更之後,還可再進一步協助住戶透過以房養老,把因為重建、都更而獲得更高的不動產價值,折現出來讓住戶每月得到更多的以房養老貸款金額。

 

廖燦昌進一步說明,原住戶經過老屋重建、都更等執行,在原建物改建之後,即使在同一地點,但由於是全新的成屋,因此銀行在計算房子的擔保價值時,估值將更高,此時原住戶若本身已沒有房貸或其他以該不動產為擔保品的貸款在身,將可直接將該新屋用於以房養老,由於銀行估值提高,因此可從銀行貸得的資金將更多,對於老年生活的所得照護效果亦將放大。

 

資深銀行主管對此指出,一般而言若以同一地點來看,都更之後的新成屋,大約比舊屋的房價至少高出3成以上,以原價1,000萬元、屋齡已超過30年的老屋寓來看,都更之後同一地點的新成屋,隨著全新設施,再加上會有現代化的社區管理等加值服務,房價至少超過1,300萬元以上,比起都更之前的老公寓用來作以房養老,由於建物本身早就折舊完畢,全看土地本身的價值,都更或重建之後的新成屋,除了土地價值之外還加上全新建物的價值,此時原住戶拿來以房養老,將更加划算。

 

行庫主管也表示,一般而言,老屋重建的原住戶,至少超過6成以上都是退休族,而且所得收入中等的族群。

 

 

來源:中華電子報(工商時報)

房市增溫 3月房貸餘額衝新高

2017-04-26 07:33:57 經濟日報 記者陳美君╱台北報導

房市景氣春暖花開。中央銀行昨(25)日公布,3月全體國銀房貸餘額近6.4兆元,創下歷史新高紀錄,較2月大增182.4億元。央行官員指出,3月房市交易回溫,主因包括機場捷運通車議題帶動看屋人潮,部分屋主降價求售、確促進買氣,以及部分區域湧現交屋潮,使房貸餘額水位劇增。

 

象徵建商推案信心指標的建築貸款,3月餘額增至近1.7兆元,月增74億元,為2015年7月以來,一年九個月新高。央行官員解釋,從年增率觀察,3月建築貸款年增2.11%,連續四個月正成長,顯示建商對房市前景由過去的悲觀情緒轉為樂觀,在局部地區也願意「讓利」,透過調降售價以刺激銷售量。

 

央行官員說,2月建築貸款餘額增加,主要是土建融需求,3月則是周轉金需求為主,顯示建商為增加房市買氣,向銀行籌措資金以加強推案。

 

對此,行庫主管表示,3月像是新北市淡水、新莊等區域,都有新成屋個案,使銀行承作較多的整批分戶房貸,不過這些交易多反映過去的預售屋推案。

 

央行日前公布3月五大銀行新增房貸,央行經研處副處長吳懿娟罕見表示,「房市出現回溫跡象」,主因包括去年首季受房地合一課稅、南部土地液化衝擊,比較基期偏低,今年則有新成屋交屋潮、建商讓利促進成交,3月六都買賣移轉棟數,不論與2月或與去年同期比,多數均呈兩位數增長。

 

央行統計顯示,台灣銀行等五大銀行3月新增房貸為368.9億元,是三個月新高,較2月大增137.7億元。3月大幅增加,除2月適逢農曆春節加上228連假,營業天數較少的基期因素外,去年第1季受房地合一課稅上路,以及南部土地液化議題衝擊,房市交易清淡;今年第1季不僅有新成屋交屋潮,還有建商為出清存貨,在價格上讓利以促進成交,六都3月買賣移轉棟數,不論月增率或年增率,絕大多數都呈兩位數增長。

 

來源:聯合新聞網    圖/報系資料照

舊案降價、新案衝高 首季預售房價不跌了

2017-05-04 10:10:45 經濟日報 記者游智文╱即時報導

住展雜誌統計北台灣今年第1季新成屋、預售屋房價,新北和新竹止跌,基隆和宜蘭也微上揚。本報資料照

住展雜誌統計北台灣今年第1季新成屋、預售屋房價,北市與桃園市持續走軟,新北市與新竹地區暫時止跌,基隆與宜蘭則微幅上揚。

 

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年北市舊建案普遍降價力求成交,但新公開建案價格仍偏高,尤其二房型和豪宅的單價更高,整體價格因此在平盤游移。

 

根據統計,北市第1季新建案均價一坪83.4萬元,較上季小跌0.6,較去年同期下跌約3%。

 

近期房價最弱勢的桃園市,跌幅明顯趨於緩和,今年第1季均價每坪22.4萬元,較上一季一坪微跌1000元,季跌幅僅0.4%,已連二季跌幅壓縮在1%以下。

 

何世昌表示,桃園雖然沒有新建案開高價的狀況,但因價格降至目前水準,買方已能接受,讓利建案銷況穩定,價格暫時未再大幅下探。

 

新北市先前建案破盤價滿天飛,但今年第1季卻出現讓利空窗期,僅新莊副都心、鶯歌鳳鳴重劃區少部份建案新加入有感讓利行列,第1季房價與去年第4季一樣停在39.7萬/坪。

 

何世昌說,新北市後續仍有不少讓利案準備公開,但汐止、板橋、土城、新店、中和、新莊等地區近期建照審核時間比以往久,開案時間不斷往後推遲。預估新的有感讓利案釋出後,新北市房價會再往下滑落。

 

基隆第1季房價終止連三季下挫,回彈至20萬/坪,宜蘭仍是北台房市最穩定的縣市,在年初公開的幾件大樓案單價持續衝高下,今年Q1均價上揚0.5萬/坪,季增幅約2%、年增幅約6.7%。

 

何世昌表示,目前房價仍呈盤整型態,由於目前購屋族買低不買高、追價無力,建案只要一調高價格就賣不太動,因此預估今年北台灣各區季度房價可能有漲有跌、「進一步退二步」,房價修正方向不變。

 

 

來源:聯合新聞網

購屋門檻與償貸負擔 創雙低

2017-03-03 14:34:48 聯合晚報 記者郭及天/台北報導

財團法人金融聯徵中心最新資料顯示,全台去年第4季購置住宅房貸成數69.9%,為2011年第2季以來新高,房貸利率1.83%則是2010年第3季以來新低。房產業者指出,隨著降息和解除信用管制政策,購屋門檻與償貸負擔雙雙降至近六年多來最低。

去年第4季銀行對每件房屋的估鑑金額平均為1067萬元、平均每件授信金額720萬元來看,推估全台每件購置住宅的自備款約僅347萬元,為二年多來新低水位,低於最高時2015年第1季約382萬元將近一成。

其中,台北市、新北市平均自備款分別為880萬元、407萬元,仍高居全台前二名,台中市340萬元全台第三位,花蓮、雲林、屏東、嘉義及基隆自備款都在200萬元以下。

房市軟著陸 有助紓解買殼壓力

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,隨著央行降息和解除信用管制,購屋門檻和每月償貸壓力較過去減輕,也符合政府對房市軟著陸的政策目標,近二年來都會區房價普遍下修,房價所得比微幅降低,也有助紓解過去房市狂熱時期節節高升的購屋壓力。

雖然整體房貸利率處於低檔,但以各區貸款來看,銀行對各地資產風險及償貸能力評估差異甚大。全台各行政區超過100件的住宅房貸戶中,利率最高的行政區前三名分別為高雄阿蓮、嘉義布袋以及高雄旗津,平均利率均逾2.15%,新北的瑞芳及三芝也達2.09%及2.08%。

全台房貸利率最低的是金門金城鎮、金寧鄉,均為1.68%,台北文山及南港1.75%及新北林口1.77%,則為雙北市利率最低的行政區。

至於房貸成數,全台仍以台北市及新北市分別為65%及67.4%為房貸成數最低的二個縣市,不過基隆則高達74%,花蓮、新竹縣市與彰化也都超過72%。

黃舒衛分析,房貸成數與資產條件連動性高,房貸成數代表銀行對當地房市風險與未來潛力的判斷,雙北市因為過去幾年信用管制政策,以及近年房價高漲後修正,銀行對於雙北住宅的貸款成數仍然比較保守。

至於房貸利率則與房貸戶的還款能力、信用狀況與產業穩定性相關,軍公教多比重高、所得能力佳、自住房屋比重高、購屋目的較少投資置產的地區,通常利率水準較低,例如新竹縣市房貸戶不少為竹科科技業從業人員,平均利率均低於1.8%。

 

 

來源:聯合新聞網https://udn.com/news/index

房地合一 逾6成案件都免繳

王姿琳/台北報導 (工商時報)

房地合一課稅新制去年元旦上路,財政部賦稅署昨(22)公布全年個人申報共1萬6,346筆,自繳稅額約新台幣12.4億元,距離當初預估的8,400件、稅收20億元目標,件數雖超標,但稅收卻僅原先預估的6成左右,主因有高達6成6的申報案件一毛錢都不用繳。

對於稅收不如預期,賦稅署表示,主因房地產市場不佳,民眾售出房地後獲利不多或虧損,致65.5%的申報案件無須繳稅;另有不少民眾搶搭舊制末班車,在前年底搶先交易,使去年不動產交易量下滑,可能也是原因之一。

不過,賦稅署副署長宋秀玲也說,當時使用102年度的資料預估稅收與件數,但後來房市反轉,狀況與現在不一,若用較接近現況的104年度資料重估,則房地合一個人部分的申報筆數及應納稅額,其實和統計數字相去不遠。

據賦稅署統計,去年度申報件數共1萬5,044件、1萬6,346筆不動產交易(部分案件屬一件多筆申報),其中有10,706筆因為虧損、或屬出售持有6年以上自用住宅,由於所得未超出400萬元的免稅門檻,一毛都不用繳,光這些不動產交易就占了65.5%。

其次,持有1年內賣出、適用最高稅率45%的案件,共2,790筆、稅額5.33億元,占總申報筆數近5成、占總稅額的42%;至於適用稅率35%,即持有1年以上、未滿2年賣出的申報案件有1,659筆,占29.4%,總稅額的38%。

宋秀玲說,持有2年內的申報筆數與稅額分占總申報筆數與總稅額的7成9及8成,顯見主要繳稅者仍以持有2年內的短期交易為主,對一般交易案件影響不大。

此外,房地合一新制上路後,主張自住條件免稅的65筆資料中,出售利得逾400萬元的有19筆,適用10%稅率。賦稅署認為,應是因贈與或繼承取得,持有時間與前手併計,這些交易案件才落入新制。

來源:中時電子報http://www.chinatimes.com/

老危宅重建 政院催油門

2016年12月30日 04:10 呂雪彗/台北報導(工商時報)

行政院拍板《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案,就屋齡30年以上危險、老舊建物,在全體所有權人同意下提出申請,2個月即可快速啟動重建,比走都更程序平均16個月快速,且無面積限制;小面積更易整合推動,估至少50萬戶、甚至上百萬戶適用。

為兌現蔡英文總統加速老舊住宅都更政見,行政院將《加速重建獎勵專法》與《都更條例》修法脫勾處理,有助加速老舊住宅重建,活絡經濟及產業發展。

內政部次長花敬群說,「民眾不必害怕房子健檢發現有癌症,等都更程序遙遙無期,政府已開一條高速公路」;3個月後會再端出都更條例第二道菜,讓所有都更都可適用,「雖然不是高速公路,但至少是快速道路」。

花敬群說,老危宅更新機制由住戶主動申請,並與安家固園方案結合,民眾提出初評還可獲8,000元補助。他說,除30年以上耐震不足建物外,像被貼紅單的危險建物,都在適用範圍。未來不必走《都更條例》程序,只要循《建築法》申請建造執照,約2個月就可動工,是一種廣義快速都更。

花敬群說,危險須拆除建物迫切性較高,獎勵正當性足夠,有些40年、50年雖是老舊房子但結構完整,不需浪費重建,因此定義作了限縮,取消40年無電梯、50年以上等2項範圍,僅就30年以上危險或老舊建物優先推動。

他說,此專法和新北市簡易都更選擇產權單純不同。據推估,30年以上耐震不足建物,全國約有3、4萬棟以上,至少50萬戶、甚至上百萬戶。

這次獎勵機制,容積獎勵除法定1.3倍或原容積1.15倍外,法案通過3年內申請案,再額外給10%獎勵,即法定容積最高可達1.4倍。

租稅減免方面,5年內提出的申請案,重建期間免地價稅,重建後房屋及地價稅享有2年減半優惠,重建後未出售轉手前,仍可享房屋稅終身減半。5年期限屆滿後,行政院可視情況延長租稅減免年限,但以一次為限。

原本專法要給重建者放寬建蔽率10%優惠,但因各縣市不同,地方擔心放太寬影響道路交通,昨政院版拍板授權地方政府視情況酌予放寬,但限制以住宅區為主。

官員說,住戶有土地房屋可抵押融資8成,其餘剩下2成額度,明訂地方應優先提供都更基金作為信保機制,協助住戶取得改建工程款等資金。

 

來源:中時電子報http://www.chinatimes.com/

老屋條例為何暫緩? 網友:供給量會打死上游勢力

記者葉佳華/台北報導ETtoday新聞雲

立法院臨時會,原訂處理七大議案,但朝野協商決議,老舊建築物重建獎勵條例臨時會確定不處理,對此,一名網友在Mobile01發文表示,「因為都更會把供給量加倍放出來,打死那些炒外圍地皮重劃區等房產的上游勢力。」引發網友熱烈討論。

為了加速危險及老舊建物重建,2016年12月29日行政院院會火速通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案,趕在農曆年前交由立法院審議,不過,朝野協商決議,該條例臨時會確定不處理,下會期會將列為優先法案。

有網友就發文表示,「基本勢力其實是很害怕老屋都更重建的,因為都更會把供給量加倍放出來 會打死那些炒外圍地皮重劃區等房產的上游勢力,也會大幅降低現有都更的暴利空間。」對此,有網友支持該論點表示,「政府突然要老屋重建,那重劃區沒賣掉的房子怎麼辦?」

不過,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為,對於重劃區房市「不大會有影響」,主要原因分析有三,第一,都更沒有想像簡單,須經由都更戶百分百同意,加上並非每個對象都可以適用老屋條例,實際執行面遠比想像中複雜。另外,適用對象須經過建築主管機關評估有危險且有必要拆除的建物才適用,也就是說,是針對「局部老屋實施,供給量自然也沒有想像中的多。」

第二點,雖然市中心的老屋進行都更的確會帶來新供給量,不過,徐佳馨認為,還不足以影響重劃區房市,「重劃區整體案量是上萬戶,但市中心是只有百戶。」,比例差距大本來就大。第三點,她認為,真正影響還是在於價格,就算市區供給量變多,預算不夠深的買方,也不可能打腫臉充胖子就買市區房子。

而老屋條例將延至立法院下個會期處理,對此,中原大學建築學系副教授曾光宗表示,「樂見其成」,他認為,現有的老屋條例等於是到處亂發容積獎勵,加上建物不受高度限制,也不須經過都市設計審議程序,若條例一旦通過只會更危險,也呼籲政府應該針對民間團體所提出的問題進行修正。

 

來源:ETtoday新聞雲

以房養老 貸款成數可望提高

2016年11月28日 廖珮君╱台北報導(蘋果日報)

老年社會

老人拿房子換養老金的「以房養老」,貸款成數可望提高。金管會已同意,各銀行承作以房養老時,呆帳提存率可從目前1.5%降到1%,有助銀行降低成本。一旦成本降低,銀行就可拉高老人貸款成數、或調降貸款利率。

目前各銀行的以房養老專案,對外宣稱的貸款成數約7~8成,但實際上,每件核貸的成數都壓在5~6成左右,主要考慮借款人長壽、不動產波動和利率等3大風險。
行庫主管說,呆帳提存率調降,有助銀行降低成本,初期因為各銀行承作量不大,可能效益有限,未來各銀行承作量大時,有助提高實際的核貸成數、或承作不動產的區域可以再擴大(如部分銀行只承辦大台北的不動產)。

目前實際核貸僅5~6成

國人平均壽命提高至80歲,衍生的高齡人口照護、生活品質、經濟保障等問題,都需要台灣社會及早規劃因應,銀行以房養老應運而生。據金管會截至10月底統計,共7家銀行承作「以房養老」,承貸破千件達1060件、承貸金額是53.26億元,業務量前三大是合庫、土銀和華南銀,但平均每件承貸額度僅500萬元。
行庫主管說,因考量長壽風險,目前各行庫的以房養老,實際核貸成數約5~6成,最長貸款期間也只有30年(即最長95歲),根本「無法照顧老人到老」,多種限制下,銀行只能給予更嚴苛的貸款條件。

銀行公會力促保險基金

為解決老人長壽風險,銀行公會透過金融總會向金管會提出6大建言,其中最重要的是,希望可由政府相關機關成立「保險基金」,承擔老人終老後,賣房子所得、而不足清償貸款本息差額的風險。
其他如銀行承辦以房養老時,呆帳提存準備率可從目前1.5%降到1%,及適用45%的資本計提等,這2大建議都有助降低貸款利率、拉高貸款成數。
據了解,金管會僅同意讓以房養老的提存率降到1%,至於資本計提部分,則需等新版Basel修改完而定;而「保險基金」部分,金管會並未有具體回應。
行庫主管說,事實上,各銀行最需要的是「保險基金」,例如房屋價值800萬,但因老人活太久、銀行已給付給老人1000萬元,中間200萬元差額就由「保險基金」做賠付,才能真正提高銀行貸款意願。

貸款期限最長僅95

行庫主管坦言,各行庫的以房養老,多是「公益型態」,因老人貸款期限最長僅95歲,若老人活過百歲,行庫仍採展延、續給養老金(可能以捐贈方式),但卻承擔極大的風險。
而如唯一的民營銀行,中信銀則是採展延後產生的利息費用,將在借款人身故後,併同本金與繼承人結算清償。
至於貸款利率部分,行庫主管坦言,貸款利率通常是隨利率走勢而定,但低利時代,房貸利率早已跌破2%,部分如合庫、土銀的以房養老,最低貸款利率都壓在1.9~2%間。

 

來源:蘋果日報

房地合一稅未申報 開罰

房地合一課稅新制上路逾十個月,但民眾申報情形並不如預期,台北國稅局強調,不論課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠不用繳稅,仍應在規定期限內辦理申報;各地區國稅局已展開清查,並陸續發出稅單補稅、裁罰。

按規定個人未依規定申報,處新台幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰,如有應補稅額,按所漏稅額處三倍以下罰鍰,這兩項罰鍰擇一從重處罰,罰則不輕,民眾應注意。

房地合一稅今年元月上路,截至上半年,不但申報情形遠不如預期,近期各地區國稅局展開清查後發現,不少民眾的交易符合新制卻未申報,主要原因有三:一是以為課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠不用繳稅,但除符合免申報條件外,不論盈虧,都要申報。

二是誤以為適用舊制。根據規定,2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得,且持有期間在二年以內的房屋、土地,在2016年1月1日以後出售者,就適用新制。

三是房地合一稅新制申報方式個人和營利事業不同,個人是採分離課稅,在完成移轉登記日的次日起算30日內申報納稅,營利事業則是併入年度營利事業所得額,在次年5月辦理結算申報。部分民眾不知道應在完成移轉登記日的次日起算30日內申報納稅,並不計入隔年綜所稅計算,以致錯過申報期限。

值得注意的是,有民眾將「完成移轉登記日的次日起算30日內」,按移轉登記日的次日直接加30日計算,以致逾期申報,正確計算方法應將移轉登記日的次日也計算進去,也就是移轉登記日的次日加30日再減一日。

 

2016-10-11 01:15:56 經濟日報 記者蘇秀慧/台北報導