實坪計價大驚奇!北市房子比東京貴這麼多

行政院長賴清德上任後表態支持買賣房屋採「實坪制」,近日在市場掀起話題。瑞普萊坊統計,若以實坪計算,台北市不論豪宅、一般新屋或中古屋,都比東京首都圈同類型產品貴,北市一般新屋與中古屋的實坪價格甚至比東京貴逾五成。

 

日前民眾在公共政策網路參與平台發動連署,要求仿效日本實坪制計價,短時間即通過5000人成案門檻,行政院邀集相關單位開會,北市已表態支持,行政院長賴清德日前立院備詢也表示支持朝實坪制方向研議,國內房產實坪計價似乎有譜。

 

央行總裁彭淮南2013年在立院備詢時曾說,若以實坪來算,台北房價比東京貴。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,根據日本土地總合研究所今年8月統計數據,東京首都圈大樓新屋平均成交價為每平方公尺87萬日圓,中古屋為50.5萬日圓,換算東京新屋每坪約新台幣77萬元,中古屋約45萬元。

 

實價資料顯示,目前北市中古屋均價一坪約50萬元,已高於東京將近產品的均價45萬元,若改採實坪計算,均價將拉高至70萬元,比東京房價高出逾五成。

 

黃舒衛表示,近年房市買氣差、成交慢,如果建案價格單價一次拉高還原三成,即便總價沒變,買方直覺好貴,恐怕連看屋都不敢了,這是業者擔心的事。

 

國際不動產顧問公司萊坊2017年全球財富報告,全球豪宅均價以摩洛哥一坪583萬元最貴,香港496萬元第二,台北市平均一坪150萬元,排名全球第12名,低於新加坡、上海、北京、巴黎與雪梨。

 

如果改以實坪計算,以最保守的30%公設比來推算,北市豪宅每坪達214萬元,將超越北京、巴黎、雪梨等城市,躍升到全球第八名,在亞洲則排名第四,僅低於香港的496萬、新加坡231萬與上海216萬元。

 

住展雜誌統計,北市目前包含預售和新成屋的推案均價,一坪約83萬元,已比東京高,換算實坪,以33%公設比來反推實坪價,每坪超過120萬,比東京貴逾五成。

 

來源:HiNet新聞網

銀行挖牆腳 找上轉貸市場

2017年09月04日 04:10 孫彬訓/台北報導

 

自用住宅房貸可能愈來愈難做,銀行現在看好「房屋轉貸」、「融資房貸」新戰場,陸續推出優惠專案,希望極力爭取房貸業務。像是渣打銀行就打出「轉動幸福」房貸優惠專案,房屋轉貸、原屋融資享最低1.56%起的房貸優惠利率,免帳管費再享最高10,000元的地政設定規費補貼。

 

渣打銀行凡是優先理財客戶,申貸房屋,經渣打銀行鑑價金額達台北市、新北市2,000萬元或其他地區1,500萬元,即可享有最低1.56%優惠利率。成功申辦「溫馨成家組合」即可享有免帳管費優惠。房屋轉貸、原屋融資再享最高10,000元的地政設定規費補貼。

 

中信銀行則是重視融資房貸業務,也有快速的成長,對於客戶關切的問題,例如多屋族房屋持有成本增加,如何讓整體資產(含房產)報酬率提升。中信銀行的轉貸房貸,降低利率至1.7%起,貸款期間最長30年,非購屋目的最長20年,貸款額度最高達房屋鑑價值85成。

 

中信銀行近年透過大數據分析與客戶訪談,推出「買房五步驟」、「房貸額度試算」、「i適貸」等網站服務,提供民眾購屋、售屋、融資等資訊,也可讓客戶於線上完成房貸額度試算、房貸申辦、房貸寬限期或延長貸款年限申請等,根據統計,線上申請的房貸金額已超過30億元,撥款後於線上變更貸款條件者也有逾百戶。

 

國泰世華銀行轉貸利率為1.59%起,成數最高8成,轉貸時,房屋需重新鑑價。貸款成數取決於房屋價值及個人信用,銀行鑑價評估後會提供房屋價值部分成數作貸款。

 

台新銀行則是長期推出房屋加值貸款,優惠利率1.75%起,適合善用房屋增值空間來增貸或轉貸。

 

銀行主管強調,若覺得房貸利率高於目前市場水準達0.25個百分點以上,不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行,但轉貸時必須支出規費及代辦費等一筆花費,若利差未達0.25個百分點,最好再審慎評估一下。

 

來源:中時電子報(工商時報)

只租不售增溫 銀行房貸剉著等

2017年09月04日 04:10 孫彬訓/台北報導

 

圖:國內房貸餘額前10大銀行

2017世界大學運動會風光閉幕,退役的選手村將轉作社會住宅出租使用,加上中央、地方政府陸續推出只租不售住宅政策,銀行評估,今年下半年到明年將是房貸的重要洗牌期,各銀行將極力爭取客戶,希望維持一定的授信水位,不讓房貸額客源流失。

 

銀行主管指出,政府在實現「居住正義」的民意要求下,預計中央及各地方政府將推動「公共住宅」、「公辦都更」等具公益性的住宅政策,房市回歸自用住宅需求,投機需求消退,房貸業務的推展將更具挑戰性。

 

房貸龍頭銀行土地銀行截至6月底止,房貸餘額約為7,800億元,較去年底的7,700億元小幅成長,主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款,面對當前房市氛圍並考量業務成長性及授信品質,預計今年房屋貸款平均餘額約7,850億元,目標較去年約略成長1.5%。

 

華南銀行積極強化房貸,推出「團結挺房貸2.0」,希望維持房貸成長動能,盼能重回國銀房貸餘額第五名,目前房貸的成數不變,但在利率方面,則針對特定職業、特定來源,可談到利率1.58%,最低甚至可比照公教員工的築巢優利貸利率1.56%。

 

華銀主管指出,醫師、律師、會計師、建築師等職業都是利率可以洽談的族群,而信義房屋、永慶房屋等優質仲介的案件,也是利率可以降低的重點。

 

展望今年下半年房市,土銀主管認為,仍難具大幅反轉向上動能,然因經濟好轉、利率持續維持低檔、業者減量降價經營、買賣雙方價格認知差距縮小,以及相關稅制適時檢討改進等因素,皆有機會帶動未來房市景氣回溫。

 

土銀主要推展優質房貸客源,深耕以自用住宅為主的房貸對象,並配合政策性貸款業務,如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部整合住宅政策貸款,以固守房貸市占率及穩定獲利來源。臺灣企銀則是提供自住型房貸戶優惠專案。

 

第一銀行指出,因既有客群龐大,如存款戶、信託理財戶等,將透過大數據分析,針對不同客群推薦適合商品。另外,就是善用線上行銷平台「第e數速貸」,以增加數位通路的使用量及進件量為目標,提高客戶申請貸款的方便性。

 

來源:聯合新聞網(工商時報)

農會搶房貸/官方劃底線 遏止殺價風氣

2017-07-26 01:42:26 經濟日報 記者郭幸宜/台北報導ㄡ

 

農會以超低利率大搶銀行房貸生意,引起相關主管機關關切,據了解,農金局要求農會承做個人戶的房貸利率不得低於公教人員的「築巢優利貸」利率1.56%,遏止殺價競爭風氣。

 

很多人仍以為農會需要農民身分才能開戶,但主管機關已經開放一般人可以到農會開戶,只要跟農會信用部往來,經農會信用部核准,便能申請房貸。

 

農金局官員透露,為避免不理性殺價風氣破壞市場機制,農金局對於農會承做個人房貸利率其實有「默契底線」,也就是不得低於公教人員的築巢優利貸利率,據承做銀行中信銀行公告,目前築巢優利貸的利率為1.56%。

 

有關官員坦言,雖然對於個人房貸利率有底線規範,對於跟建商合作的整批性房貸,只要是房屋地段條件好的建案,建商確實是有機會談到1.6%的價格,但強調農金局會密切注意市場動向,避免殺價破壞市場機制。

 

至於放款成數部分,有關官員表示,主管機關並未硬性規定,限制貸款成數,換言之,只要是地段好的房屋,借款人信用條件良好者,有機會貸到八成以上。

 

官員強調,目前房市短期內賣壓與價格下跌兩大風險仍在,加上美國升息趨勢可能影響推升台灣利率,都將衝擊房市表現,將定期進行壓力測試,密切關注農會不動產的授信狀況,做好風險因應措施。

 

來源:聯合新聞網

1.6%…農會搶房貸 利率超低

2017-07-26 01:42:27 經濟日報 記者郭幸宜/台北報導

圖/經濟日報提供

農會爭搶房貸大餅,據指出,北部地區有農會打出1.6%的超低利率,與大型銀行爭搶建商的整批性房貸合作案,導致銀行房貸業務流失。

 

據透露,這波農會爭搶房貸趨勢從中南部一路延燒到北部,從個人房貸搶到建商的整批性貸款,就連銀行認為放貸風險相對較低的大台北地區也成為農會爭搶的戰場。

 

舉例來說,某銀行原本在今年初與建商談定以1.75%的利率承做整批性房貸,但卻在銀行授信審核過程中,遭北部某地區的農會以1.6%~1.7%的利率半路攔截搶走客戶,導致合作案應聲告吹,讓授信態度謹慎的公股行庫有苦難言。

 

行庫主管分析,目前正值建商去化餘屋時期,為了吸引自住買客上門,建商除了價格讓利外,也會祭出優惠房貸搶客,農會低利率、高成數的房貸方案與建商促銷策略不謀而合,硬是搶走銀行的客戶。

 

根據中央銀行最新統計,6月五大銀行新承做的房貸利率平均1.647%,但農會為了搶生意,一出手就開出1.6%的放款利率,比五大銀行的新承做房貸平均利率還低,以破壞行情的方式跟銀行搶生意,威脅銀行的房貸業務版圖。

 

行庫主管指出,農會房貸不僅利率殺到見骨,成數也給的大方,地段好的房屋有機會貸到八成以上,加上適逢建商積極去化新成屋,農會低利率、高成數放款策略對於建商而言極具吸引力,只要稍微調降利率,客戶就會立刻捨棄銀行,轉向找農會合作。

 

行庫主管表示,公股行庫承做房貸放款受到銀行法第72-2條限制,且主管機關不樂見銀行殺價搶客,緊盯放款利率與成數,公股行庫沒人敢越雷池一步,參與殺價競爭,只能眼睜睜看著基層金融以價格優勢搶走生意。

 

行庫主管私下抱怨,農會以超低利率、較高放款成數搶房貸生意,不僅新貸戶趨之若鶩,就連既有的房貸客戶也開始蠢蠢欲動,有意跳槽轉貸,讓公股行庫備感威脅,憂心房貸版圖慘遭瓜分。

 

【記者吳苡辰/台北報導】農會祭出1.6%的超優惠利率搶食房貸大餅,房貸領導行庫土地銀行表示,「真的很低。」土銀房貸利率主要落在1.65%到1.85%區間,很難再殺低。

 

來源:聯合新聞網

房貸創新高 銀行搶客戶

聯合新聞網 2017/07/26 08:00

 

中央銀行昨(25)日公布,6月全體房貸餘額達6兆4,831億元、建築貸款餘額為1兆6,688億元,雙雙續創歷史新高紀錄,房貸市場成公民營銀行爭搶的肥肉,不只國內承作房貸餘額銀行排名大洗牌,連農會都用超低利率搶進房貸市場。

 
金管會銀行局長王儷娟昨晚表示,銀行公會訂定的「授信準則」中,清楚規定利率的制定必須考量資金、營運成本及風險等因素,金融機構承作房貸業務同時,一定要有合理的定價。據了解,前金管會主委陳裕璋在任時,曾警告過農會,不要做最後一隻老鼠,他認為,農會接觸的房貸客戶,通常是無法與銀行往來的「邊緣客戶」,一旦房市反轉,這些房貸很容易變成呆帳。

 

公營行庫與民間銀行在房貸業務態度非常積極,中國信託和台北富邦銀行已取代過去公股行庫,分別為房貸餘額的第三名及第五名。

 

房貸利率持續偏低,吸引不少首購民眾進場,使得承做房貸額度走高,並壓低平均房貸利率。另一方面,台北市大安區、中山區的高價新屋交屋,也使貸款餘額走升。

 

6月房貸餘額增加372億元,年增率增至4.57%。央行官員表示,主因有二,一是六都6月建物買賣移轉棟數提升,二為新屋交屋分戶增加。

 

房貸餘額年增率在今年1月突破4%後,2月再增至4.18%,3至6月則皆維持4.5%左右。央行官員表示,目前房市以自住客、首購族為主,在房市剛性需求下,房貸餘額年增率穩定成長。

 

而代表房市上游的建築貸款,6月餘額為1兆6,688億元,月增59億元;年增率由5月的2.89%明顯增至3.38%,不僅重回3%水準,更為2015年10月以來的21個月新高紀錄。

 

央行主管表示,建築貸款年增率明顯增加,一部分為去年同期基期較低有關,去年6月建築貸款年增率為-2.77%;另一方面,隨著建物買賣移轉棟數回升,與建商對房市「沒那麼悲觀」也有關。

 

 

來源:Hinet新聞網

青年淘金/購屋好high 四大盲點不可不慎

記者陳家蕙/台北報導2017/07/21 10:43

 

▲年輕人購屋經驗不足,需特別針對預算、權狀等做通盤規畫及了解,避免落入廣告陷阱。(圖/記者陳家蕙製表)

 

懷抱購屋夢的年輕人不少,房仲業者調查並發現,今( 2017 )年前 5 月,進場購屋以 30 歲以下年輕人比例增加最多。業者提醒,年輕人在圓購屋夢的同時,不能忽略購屋 4 大盲點。

 

永慶房產集團根據內部 2017 年 1 – 5 月雙北市成交資料分析,目前主要購屋年齡層仍以 40 – 60 歲以及 30 – 40 歲最多,比例合計達 8 成。不過與去年同期相比,各年齡層中,以 20 – 30 歲民眾購屋比例增加最多,達 13% ,顯示在房價鬆動下,吸引年輕人開始進場,最可接受的價格以總價 1000 萬元以內為主。

 

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒年輕人購屋可能遭遇的 4 大盲點,包括重感覺不重預算、看廣告不看權狀、買夢想不買現實以及省小錢花大錢。

 

1、重感覺不重預算:

年輕族群對「家」往往已有藍圖,但如對未來過於樂觀,在購屋時重感覺,可能導致預算一加再加,忽略自身還款能力。另一種可能狀況則是選擇高總價、低自備款的房屋,如頭期款可刷卡分期等,一開始還款輕鬆,卻容易不知不覺為自身財務埋下不定時炸彈。

2、看廣告不看權狀:

年輕購屋族容易受廣告與不肖業務人員的話術牽引而落入陷阱。如刻意忽略住宅為工業用地,或將夾層坪數灌入總坪數、混淆使用權與所有權等手法等,許多人嫌麻煩,沒有詳閱權狀而吃大虧。等發現實際狀況與認知有相當落差,不單賠了房價,也影響未來房屋轉手性。

3、買夢想不買現實:

徐佳馨認為,房市起起落落,但區位永遠是決定價格與漲幅的關鍵。年輕人購屋預算有限,加上經驗不足,選擇眼光不若房市老手。他提醒,如果聽信片面廣告與推銷話術,極容易買在飛不高跌得深的區位,白白損失人生的第一桶金。因此建議,預算有限的購屋人,寧可選擇區位佳、坪數較小的物件,為未來預留增值空間。

4、省小錢花大錢:

許多年輕人購屋時自認可以一手包辦,希望省下仲介佣金等相關費用,殊不知房屋購買有其複雜性與風險性,後續大至過戶、小至漏水保固等,均非購屋經驗不足的年輕人所能處理。因此徐佳馨建議,許多購屋上的細節屬於經驗範圍,仍應選擇有品牌的不動產經紀業者協助,除可省去時間與人力成本,後續如和原屋主發生糾紛,也可委託仲介處理或提供諮詢。

 


▲年輕人想買到夢想中的房子,除了參觀樣品屋了解格局,房屋區位以及還款能力更加重要。(圖/信義房屋提供)

 

 

此外,大家房屋不動產企研室主任郎美囡提醒,許多年輕人由於自備款不足,會使用銀行提供的房貸寬限期緩解購屋帶來的財務壓力。不過,由於寬限期內本金無法償還,總還款金額將因此增加許多,建議年輕人最好不要使用,以免進入本利攤還時措手不及。

 

來源:NOW今日新聞

只有自住客… 房市下半年:價跌量微增

 孫彬訓/台北報導

銀行對於房市變化相當敏銳,統計各銀行的最新看法,多認為下半年房價走向,仍是五字訣形容,即是「價跌量微增」的盤整格局。

 

合作金庫銀行分析,2017年上半年房市雖已擺脫2016年最低迷悲觀的窘境,不過尚未恢復過去應有的水準,展望下半年房市景氣還不適合過度樂觀視之,而在國內總體經濟穩定度尚顯不足,再加上國內交屋潮顯現,短期內市場賣壓仍存在,預估下半年房價還有向下修正的空間,房市價量趨勢為持續盤整修正格局。

 

華南銀行認為,房屋貸款利率持續維持低檔,且目前房市以自住客為主,加上考量稅制因素,投資客退場,展望未來,不動產交易仍將取決於買賣雙方對價格的認知。

 

彰化銀行強調,展望下半年房市,在房貸利率偏低及國內經濟逐步回穩下,自住型需求已逐漸回籠,預估全年整體房市交易量有望較去年成長,惟在投資房地產賦稅增加下,投資需求恐將持續下滑,各銀行在風險考量下,也已開始緊縮非自用住宅房貸,房價將不易大幅上揚,預估下半年整體房市將呈現量增價盤整格局。

 

臺灣銀行指出,從內政部統計資料,今年1~5月買賣移轉登記棟數為102,643棟,較去年同期85,958棟,成長19.41%,市場交易量已見回升,後市交易量如能持續維持成長,則房價有機會盤整持穩。

 

第一銀行分析,目前房市以「自住客」為主力客群,議價空間變大,預計後市仍將處於價跌量微增的盤整格局。

 

台新銀行消費金融處資深協理林彥文分析,房市以自住需求為主,加上房價所得比居高不下,買方態度保守,成交量雖略有回溫,但預期房價仍呈緩跌走勢。

 

老行庫主管說,市場預期,今年房市交易量有反彈機會,房價則上漲不易,未來美國升息趨勢可能帶動國內利率走揚,以及明年地方大選選戰布局對房市的衝擊,將為持續關注的焦點所在。

 

 

來源:中時電子報(工商時報)

土銀放寬房貸 銀行不跟

 

 孫彬訓/台北報導

圖:各大銀行房貸餘額比較

 

房貸龍頭土地銀行7月起放寬房貸承作條件,本報調查主要房貸銀行是否跟進?答案都是「無跟進計畫」,不然就是「早已最高達到八成」,或是可以貸款拉長至40年;甚至還有銀行主管直指,銀行降利率和放寬貸款成數,只是在延緩房市落底的速度。

 

華南銀行指出,華銀將持續提供優質客群優惠利率專案,並認為短期銀行放寬承作條件對房貸成交量有一定助益,長期仍需看整體交易量是否持續上升。

 

合作金庫銀行強調,目前依區域核予不同貸放成數,最高8成,並依借款用途、還款來源、房貸市場性等5P原則,評估客戶資歷等條件而核與適當利率,以提升授信品質,降低授信風險。

 

中國信託銀行消費金融處處長宋苑芝分析,近年房市行情低迷,客戶回歸自住的剛性需求,中信銀行為了幫助客戶提早買房,進一步針對首購族,細緻化區域、客群的風險管理與貸款規劃,2015年即針對年所得60萬元的房貸申請人,貸款成數最高已達8成。

 

永豐銀行針對首購族推出的「永豐成家」專案,考量到首購族的需求,提供首購房貸利率最低1.87%起、貸款期限最長40年及貸款成數最高8成5的房貸優惠,另提供寬限期最長3年,並可配合政府優惠貸款及享受各項專屬優惠和居家服務優惠。

 

台新銀行消費金融處資深協理林彥文分析,台新銀行針對自住且符合收支比的客戶,貸款成數最高為8成,且沒有年收60萬元的限制,另外,同一名下第2棟以上房屋只要認定自住,且符合收支比規範亦適用。

 

對於土銀放寬房貸承作條件,林彥文說,國內房市主要困境在於房貸所得比高居不下、實質薪資增幅有限,消費者仍較為保守,需視未來賣方降價幅度,影響消費者進場購屋意願。

 

臺灣銀行指出,6月底的購置住宅餘額為5,322億元,較去年底餘額5,245億元,成長77億元(成長1.47%),主要原因為房市回歸理性與基本面,自住(首購、換屋)型與長期置產型需求成為市場主力,未來持續配合財政部辦理青年安心成家購屋優惠貸款,希望房貸餘額持續微幅成長。

 

第一銀行強調,因銀行既有客群龐大(如存款戶、信託理財戶等),將透過大數據分析,針對不同客群推薦適合商品。另外,就是善用線上行銷平台「第e數速貸」,以增加數位通路使用量及進件量為目標,提高客戶申請貸款的方便性。

 

宋苑芝表示,下半年的房貸策略將以融資房貸、以房養老逆向房貸為主。目前出售不動產換現金不划算,有些客戶還有遺產稅、贈與稅及房地合一稅的影響。

 

 

來源:中時電子抱(工商時報)

合庫雙箭齊發 老屋都更 結合以房養老

朱漢崙/台北報導

 

行庫以房養老核概況

 

合庫推動老屋重建及都更案的執行,將更進一步結合以房養老雙軌並進。合庫金董事長廖燦昌對此指出,合庫除了積極配合政府執行老屋重建及都更案,由於完成重建之後住戶可分到價值更高的房產,因此合庫也將同步結合以房養老,讓住戶的老年生活所得照護得到更高的保障。

 

包括台銀、土銀、合庫等大型行庫,都已積極投入老屋重建及都更案的執行,其中,開國銀先河推出「商業型逆向抵押房貸」,即所謂以房養老的合庫,目前以房養老不論是在件數,或是總金額,都為全體國銀之冠,因此在協助住戶完成重建、都更之後,還可再進一步協助住戶透過以房養老,把因為重建、都更而獲得更高的不動產價值,折現出來讓住戶每月得到更多的以房養老貸款金額。

 

廖燦昌進一步說明,原住戶經過老屋重建、都更等執行,在原建物改建之後,即使在同一地點,但由於是全新的成屋,因此銀行在計算房子的擔保價值時,估值將更高,此時原住戶若本身已沒有房貸或其他以該不動產為擔保品的貸款在身,將可直接將該新屋用於以房養老,由於銀行估值提高,因此可從銀行貸得的資金將更多,對於老年生活的所得照護效果亦將放大。

 

資深銀行主管對此指出,一般而言若以同一地點來看,都更之後的新成屋,大約比舊屋的房價至少高出3成以上,以原價1,000萬元、屋齡已超過30年的老屋寓來看,都更之後同一地點的新成屋,隨著全新設施,再加上會有現代化的社區管理等加值服務,房價至少超過1,300萬元以上,比起都更之前的老公寓用來作以房養老,由於建物本身早就折舊完畢,全看土地本身的價值,都更或重建之後的新成屋,除了土地價值之外還加上全新建物的價值,此時原住戶拿來以房養老,將更加划算。

 

行庫主管也表示,一般而言,老屋重建的原住戶,至少超過6成以上都是退休族,而且所得收入中等的族群。

 

 

來源:中華電子報(工商時報)