打房 小心過了頭

2020年12月18日 週五 上午4:10 中時新聞網 陳聽安教授、陳國樑 教授

近日,除中央銀行實施購屋貸款信用管制、金管會啟動不動產授信專案金檢外,財政部也磨刀霍霍,最快明年推動房屋稅修法。在各種政策工具多方合擊下,勢必會對於房地產市場造成不小的衝擊,但政府要小心打房打過了頭。

此波房地產價格上揚,約莫開始於107年中,就六都住宅價格變化趨勢來看,台中與台南之漲幅最為明顯。探究房地產價格上漲原因,資本市場的低利率環境以及在租稅誘因推波助瀾下的資金回流,脫不了關係。因此,央行與金管會的介入,可謂對症下藥;至於是否應修房屋稅,則應再商榷。

據悉,財政部提出房屋稅修法有兩大方向:調高「囤房稅」最高稅率與調整房屋課稅門檻。

現行《房屋稅條例》對於住家用,非自住、非公益出租房屋,訂有房屋現值1.5% 至3.6% 之稅率範圍;並允許地方政府在該稅率範圍內,得視房屋所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。此稅率區間與差別稅率的授權,即所謂之囤房稅法源。

有趣的是,上述囤房稅法源自從《房屋稅條例》於103年6月修正公布,已超過6年;截至目前,全國僅有台北市、宜蘭縣與連江縣3地之房屋稅徵收自治條例訂有按持有房屋戶數適用差別稅率的規定。換言之,原囤房稅3.6%之上限,對房地產價格上升地區根本不具限制的作用;財政部欲將沒有實際作用的稅率上限,進一步提高至4.8%的修法方向,意義何在?按此,如欲增加擁多屋者的房屋稅負擔,修法方向是應將1.5%之下限上調!

然而,房屋稅應納稅額為房屋現值乘以稅率;財政部雖可修法調高稅率,各地方政府仍可經由房屋現值調整,影響房屋稅之應納稅額。在中央前手調升稅率、地方後手調降房屋現值下,房屋稅負實際輕重的主導權在地方。

地方政府的決策思維在於促進地方發展,以囤房稅打壓房市,對於建商的開發意願與投資人的投資誘因皆造成負面影響。在地方政府刺激地方經濟優先的考慮下,財政部應認真思索,如何善導善誘地方政府重視房價問題;以提高囤房稅稅率試圖打壓各地房地產價格上升,成效有限。

至於調整房屋課稅門檻,現行《房屋稅條例》訂有房屋現值10萬以下免徵規定;實基於節省稅捐稽徵成本考量,與調控房地產價格之關聯,猶風馬牛之不相干也。

最後,現值在10萬元以下的房屋約莫兩大類:老舊平價住宅與中低價位出租套房;不論為自住或出租,房屋使用者皆為經濟相對弱勢族群。因此課稅門檻的設計或可免除自住者的繳稅負擔,或可避免租屋者的租金上漲,亦具分配面之意涵,貿然將其取消,有公平面的疑慮。

(作者陳聽安為國立政治大學名譽教授,陳國樑為國立政治大學財政系教授)

資料來源:中時新聞網

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